Sak 045/26Planinitiativ - Detaljregulering for Sydspissen / Mærvollveien 198-200

Med bakgrunn i planinitiativet er Teknisk utvalg positiv til at det kan arbeides videre med privat detaljregulering for Sydspissen / Mærvollveien 198-200, med sikte på å avklare om området kan tilrettelegges for hotell- og reiselivsvirksomhet, servering, kai/brygge, parkering og tilhørende teknisk infrastruktur. Et positivt plansignal innebærer ikke at kommunen har tatt stilling til om planforslaget kan anbefales ved senere behandling. Videre planarbeid må dokumentere at tiltaket kan løses planfaglig, trafikalt, teknisk og sikkerhetsmessig. Veg og adkomst må bli et viktig tema i det videre planarbeidet. Det skal utarbeides en trafikk- og parkeringsvurdering som dokumenterer dagens og framtidig trafikk, med hensyn til sesongtopper, vare-/tungtransport, renovasjon, brann/beredskap, parkering og myke trafikanter. Det må avklares i hvilken grad Mærvollveien må inngå i planområdet eller i en egen reguleringsplan, slik at nødvendige vegtiltak kan reguleres og sikres. Forholdet til gnr. 84 bnr. 14, Mærvollveien 205, som inngår i foreslått planområde, men som eies av en annen enn forslagsstiller, må avklares. Det skal utarbeides oppdatert brannfaglig vurdering tidlig i planarbeidet (brannadkomst, oppstillingsplass, snuplass, bæreevne, slokkevann, innsatstid, og evakuering). Det er ikke kommunalt VA-nett i området. Videre planarbeid må dokumentere løsninger for vannforsyning, privat avløp/utslipp, slokkevann, samt overvann med avrenning mot sjø, og må avklares gjennom riktig fag-/myndighetsbehandling. Planforslaget må redegjøre for forholdet til, og avviket fra, kommuneplanens arealdel (LNFR-areal for spredt bebyggelse, SBFN 10). Tiltaket innebærer en endring av arealformål fra LNFR til bebyggelse og anleggog et omfang langt over rammene for spredt næring. Avviket kan rettslig håndteres gjennom detaljregulering, jf. pbl. § 1-5 andre ledd. Det må likevel avklares — fortrinnsvis i oppstartsmøtet — hvilke formål og hvilket alternativ som skal legges til grunn, og om avvikets omfang og karakter tilsier at endringen heller bør avklares på kommuneplannivå. Planforslaget må redegjøre for 100-metersbeltet langs sjø (pbl. § 1-8) og kommuneplanens forbudsgrense mot sjø, og avklare kai, brygge, naust og øvrige sjøtiltak, herunder eiendomsgrense/rådighet i sjø og forholdet til havne- og farvannsregelverk. Landskap, kulturmiljø og visuell virkning skal være særskilt vurdert. Planforslaget skal inneholde nøkterne og realistiske fotomontasjer/visualiseringer som viser faktisk volum, høyder, materialbruk og fjernvirkning. KI-genererte illustrasjoner kan ikke legges til grunn som dokumentasjon for volum, høyder, landskap eller materialitet. Det skal utarbeides ROS-analyse etter pbl. § 4-3 (stormflo/havnivåstigning, bølge/erosjon, snøskred, marin grense/kvikkleire, grunnforhold, overvann). Tiltaket omfattes av konsekvensutredningsforskriften vedlegg II; konsekvensutredningsspørsmålet avklares av kommunen som ansvarlig myndighet før varsel om oppstart, jf. forskriften § 11. Behovet for rekkefølgekrav og eventuell utbyggingsavtale må vurderes i det videre planarbeidet. Planlegging av ny teknisk infrastruktur som kommunen eventuelt skal overta, skal begrenses til et minimum. Naturmangfold, naturtyper, miljøkonsekvenser og mulig forurenset grunn/fyllmasser må vurderes i det videre planarbeidet. Kommunen må gjøre vurdering etter naturmangfoldloven §§ 8-12 på riktig stadium i planprosessen. Tidligere fiskeri- og kaibruk, terrenginngrep, avrenning mot sjø og økt ferdsel skal inngå i vurderingen.